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Factibilidad · San Isidro · 53 zonas
Qué se puede construir en San Isidro, zona por zona
El COU de San Isidro define 53 zonas. El FOT va de 0.5 en Ec a 3 en Ca1: un mismo lote de 500 m² permite entre 250 y 1.500 m² según dónde esté.
Código de Ordenamiento Urbano — Texto Ordenado 2022 (hojas de zona, cap. 2) · relevado el 05/09/2026 del texto oficial · si un valor no figura textualmente en la norma, va vacío
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Hacé clic en cualquier punto de San Isidro y aparece la zona con sus indicadores y cuántos metros salen de un lote. El color dice cuánto se puede construir: cuanto más oscuro, más FOT.
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Las 53 zonas, en tabla
| Zona | Nombre | FOT | FOS | Alt. plana | Alt. inclinada | Pisos | 500 m² → | Art. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| APP1 | Área De Preservación Área De Preservación | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona APP/1, pág. 162 del T.O. 2022 |
| APP2 | Área De Preservación Área De Preservación · ver notas | 1,8 | 0,6 | 9,5 | — | — | 900 m² | Hoja de zona APP/2, pág. 168 del T.O. 2022 |
| Ca1 | Zona Comercial Predominante, Densidad Alta 1 Ca1-Ac · ver notas | 3,0 | 0,6 | 11,5 | — | — | 1.500 m² | Hoja de zona Ca1, pág. 170 del T.O. 2022 |
| Ca2 | Zona Comercial Predominante, Densidad Alta 2 Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 2,5 | 0,6 | 18,0 | — | — | 1.250 m² | URBASIG |
| Cb1 | Zona Comercial Basico Predominante, Densidad Baja 1 Comercio Básico | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Cb1, pág. 192 del T.O. 2022 |
| Cb2 | Comercio Básico Comercio Básico · ver notas | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Cb2, pág. 194 del T.O. 2022 |
| CE1 | Zona Especial Comercial - Administrativa - Servicios Ce 1 (X) · ver notas | 1,2 | 0,4 | 16,0 | — | — | 600 m² | Hoja de zona CE1, pág. 195 del T.O. 2022 |
| CE3 | Zona Comercial Y Equipamiento Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,4 | 16,0 | — | — | 600 m² | URBASIG |
| Cm1 | Zona Comercial Predominante, Densidad Media 1 Comercial Predominante | 1,2 | 0,6 | 8,5 | — | — | 600 m² | Hoja de zona Cm1, pág. 180 del T.O. 2022 |
| Cm2 | Zona Comercial Predominante, Densidad Media 2 Comercial Predominante · ver notas | 1,5 | 0,5 | 11,5 | — | — | 750 m² | Hoja de zona Cm2, pág. 182 del T.O. 2022 |
| Cm3 | Zona Comercial De Densidad Media Comercial Predominante · ver notas | 1,2 | 0,6 | 8,5 | — | — | 600 m² | Hoja de zona Cm3, pág. 184 del T.O. 2022 |
| Cm4 | Comercial Predominante Comercial Predominante · ver notas | 1,0 | 0,6 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Cm4, pág. 185 del T.O. 2022 |
| Cm5 | Zona Comercial - Residencial Y De Equipamiento Cm 5 Comercial Predominante · ver notas | 1,2 | 0,5 | — | — | — | 600 m² | Hoja de zona Cm5, pág. 187 del T.O. 2022 |
| Cma1 | Zona Comercial Predominante, Densidad Media-Alta 1 Comercial Predominante · ver notas | 1,8 | 0,6 | 11,5 | — | — | 900 m² | Hoja de zona Cma1, pág. 172 del T.O. 2022 |
| Cma2 | Zona Comercial Predominante, Densidad Media-Alta 2 Comercial Predominante · ver notas | 1,8 | 0,6 | 11,5 | — | — | 900 m² | Hoja de zona Cma2, pág. 173 del T.O. 2022 |
| Cma3 | Comercial Predominante Comercial Predominante · ver notas | 1,8 | 0,6 | 11,5 | — | — | 900 m² | Hoja de zona Cma3, pág. 175 del T.O. 2022 |
| Cma4 | Comercial Predominante Comercial Predominante · ver notas | 1,2 | 0,6 | — | — | — | 600 m² | Hoja de zona Cma4, pág. 178 del T.O. 2022 |
| Cmb1 | Zona Comercial Predominante, Densidad Media-Baja 1 Comercial Predominante · ver notas | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Cmb1, pág. 189 del T.O. 2022 |
| Cmb3 | Comercial Predominante Comercial Predominante · ver notas | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Cmb3, pág. 190 del T.O. 2022 |
| CmbB | Comercial Predominante Comercial Predominante · ver notas | 1,0 | 0,5 | — | — | — | 500 m² | Hoja de zona CmbB, pág. 191 del T.O. 2022 |
| CR1 | Comercial Y Residencial Comercial Y Residencial · ver notas | 2,5 | 0,6 | — | — | — | 1.250 m² | Hoja de zona CR1, pág. 197 del T.O. 2022 |
| CR1/A | Zona Comercial - Residencial Y De Equipamiento Cr 1/A Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 2,5 | 0,5 | 41,0 | — | — | 1.250 m² | URBASIG |
| CR1/B | Zona Comercial - Residencial Y De Equipamiento Cr 1/B Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,5 | 11,5 | — | — | 600 m² | URBASIG |
| DUP1 | Distrito De Urbanizacion Prioritaria Distrito De Urbanización · completado con URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,6 | 8,5 | — | — | 600 m² | Hoja de zona DUP1, pág. 214 del T.O. 2022 |
| Ec | Zona Esparcimiento Semipublico Esparcimiento · completado con URBASIG · ver notas | 0,5 | 0,25 | 9,5 | — | — | 250 m² | Hoja de zona Ec, pág. 208 del T.O. 2022 |
| EH | Hipódromo Hipódromo · ver notas | 1,0 | 0,6 | — | — | — | 500 m² | Hoja de zona EH, pág. 209 del T.O. 2022 |
| IE | Zona Industrial Exclusiva Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,6 | 8,0 | — | — | 600 m² | URBASIG |
| IP | Zona Precinto Industrial (Industria Preexistente) Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,0 | 0,5 | 12,0 | — | — | 500 m² | URBASIG |
| Ra1 | Zona Residencial Predominante, Densidad Alta Y Tejido Aislado 1 Vivienda Predominante · ver notas | 2,2 | 0,6 | 13,6 | — | — | 1.100 m² | Hoja de zona Ra1, pág. 119 del T.O. 2022 |
| Ra2 | Vivienda Predominante Vivienda Predominante · ver notas | 2,2 | 0,6 | 13,6 | — | — | 1.100 m² | Hoja de zona Ra2, pág. 121 del T.O. 2022 |
| Ra3 | Vivienda Predominante Vivienda Predominante · ver notas | 2,2 | 0,6 | 13,6 | — | — | 1.100 m² | Hoja de zona Ra3, pág. 122 del T.O. 2022 |
| RADIO 15 (Rm1) | Zona Residencial Densidad Media Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,6 | 8,0 | — | — | 600 m² | URBASIG |
| RADIO 18 (Rmb2) | Zona Residencial Predominante - Radio 18 Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,0 | 0,5 | 8,0 | — | — | 500 m² | URBASIG |
| Rb1 | Zona Residencial Exclusiva, Densidad Baja, Tejido Aislado 1 Residencial Exclusivo · ver notas | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Rb1, pág. 151 del T.O. 2022 |
| Rb2 | Zona Residencial Exclusiva, Densidad Baja, Tejido Aislado 2 Residencial Exclusivo · ver notas | 0,9 | 0,45 | 8,5 | — | — | 450 m² | Hoja de zona Rb2, pág. 153 del T.O. 2022 |
| Rb3 | Zona Residencial Exclusiva, Densidad Baja, Tejido Aislado 3 Residencial Exclusivo · ver notas | 0,8 | 0,4 | 8,5 | — | — | 400 m² | Hoja de zona Rb3, pág. 155 del T.O. 2022 |
| Rb4 | Zona Residencial Exclusiva, Densidad Baja, Tejido Aislado 4 Residencial Exclusivo · ver notas | 0,8 | 0,4 | 8,5 | — | — | 400 m² | Hoja de zona Rb4, pág. 158 del T.O. 2022 |
| RbPN | Zona Residencial Exclusivo De Baja Densidad (Act. Nauticas) Residencial Exclusivo · ver notas | 0,6 | 0,3 | — | — | — | 300 m² | Hoja de zona RbPN, pág. 159 del T.O. 2022 |
| Rm1 | Zona Residencial Predominante, Densidad Media 1 Vivienda Predominante · ver notas | 1,2 | 0,6 | 8,5 | — | — | 600 m² | Hoja de zona Rm1, pág. 132 del T.O. 2022 |
| Rm2 | Zona Residencial Predominante, Densidad Media 2 Vivienda Predominante · ver notas | 1,0 | 0,6 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Rm2, pág. 135 del T.O. 2022 |
| Rm3 | Vivienda Predominante Vivienda Predominante · ver notas | 1,2 | 0,6 | 8,5 | — | — | 600 m² | Hoja de zona Rm3, pág. 137 del T.O. 2022 |
| Rm4 | Vivienda Predominante Vivienda Predominante · ver notas | 1,2 | 0,6 | 8,5 | — | — | 600 m² | Hoja de zona Rm4, pág. 138 del T.O. 2022 |
| Rma1 | Zona Residencial Predominante, Densidad Media-Alta 1 Vivienda Predominante · completado con URBASIG · ver notas | 1,5 | 0,6 | 9,5 | — | — | 750 m² | Hoja de zona Rma1, pág. 124 del T.O. 2022 |
| Rma2 | Zona Residencial Predominante, Densidad Media-Alta 2 Rma2-Ac · ver notas | 1,8 | 0,6 | 11,5 | — | — | 900 m² | Hoja de zona Rma2, pág. 126 del T.O. 2022 |
| Rma3 | Vivienda Predominante Vivienda Predominante · ver notas | 1,5 | 0,6 | — | — | — | 750 m² | Hoja de zona Rma3, pág. 127 del T.O. 2022 |
| Rma4 | Vivienda Predominante Vivienda Predominante | 1,0 | 0,25 | 11,0 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Rma4, pág. 129 del T.O. 2022 |
| Rma5 | Vivienda Predominante Vivienda Predominante · ver notas | 1,2 | 0,6 | 11,5 | — | — | 600 m² | Hoja de zona Rma5, pág. 130 del T.O. 2022 |
| Rmb1 | Zona Residencial Predominante, Densidad Media-Baja 1 Vivienda Predominante · ver notas | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Rmb1, pág. 139 del T.O. 2022 |
| Rmb2 | Zona Residencial Predominante, Densidad Media-Baja 2 Vivienda Predominante · ver notas | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Rmb2, pág. 141 del T.O. 2022 |
| Rmb3 | Zona Residencial Predominante, Densidad Media-Baja 3 Vivienda Predominante · ver notas | 1,0 | 0,6 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Rmb3, pág. 145 del T.O. 2022 |
| Rmb4 | Zona Residencial Predominante, Densidad Media-Baja 4 Vivienda Predominante · ver notas | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Rmb4, pág. 146 del T.O. 2022 |
| Rmb5 | Vivienda Predominante Vivienda Predominante · ver notas | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona Rmb5, pág. 149 del T.O. 2022 |
| RmbB | Zona Residencial Predominante, Densidad Media-Baja (Activ. Balnearias Complementarias) Vivienda Predominante · ver notas | 1,0 | 0,5 | 8,5 | — | — | 500 m² | Hoja de zona RmbB, pág. 148 del T.O. 2022 |
Costo de obra de referencia para dimensionar: 800–1100 USD/m² construido (m² construido, obra tradicional multifamiliar, AMBA; relevamientos públicos de mercado e índice CAC, jun–jul 2026).
Preguntas frecuentes
¿Qué zona permite construir más en San Isidro?
Ca1 (Zona Comercial Predominante, Densidad Alta 1) con FOT 3: un lote de 500 m² da 1.500 m² construibles. La de menor aprovechamiento es Ec con FOT 0.5.
¿Qué es el FOT y qué es el FOS?
FOT (Factor de Ocupación Total) es la relación entre la superficie máxima construible y la superficie del lote. FOS (Factor de Ocupación del Suelo) es la relación entre la huella máxima en planta baja y la superficie del lote. Los dos los fija el COU por zona.
¿Cómo sé la zona de mi parcela?
Por el plano de zonificación del partido, que asigna zona por acera y profundidad de manzana. El simulador de factibilidad ubica la dirección sobre la geometría oficial de URBASIG y la confirma el municipio.