¿Qué se puede construir en tu terreno? — Factibilidad en Vicente López
Simulador gratuito del Estudio Aldabe: elegís el tipo de zona, cargás los metros del lote y te dice cuántos m² se pueden construir, en cuántas plantas y con qué ocupación de suelo, según el Código de Ordenamiento Urbano de Vicente López (con el artículo citado en cada resultado). Incluye 85 terrenos en venta relevados de Zonaprop (agosto 2026) con precio por m² real y un mapa por barrio: Olivos, Munro, Florida, La Lucila, Carapachay, Villa Martelli y Vicente López.
Indicadores por zona (COU Vicente López, Sección 7)
| Zona | Qué permite | FOS | FOT | Altura máx. | Artículo |
|---|---|---|---|---|---|
| R1 | Casas en barrio tranquilo | 0,5 | 0,8 | 10,50 m | 7.2.1 |
| R2 | Casas y edificios bajos | 0,6 | 1,0 | 10,50 m | 7.2.2 |
| R3 | Edificios de pocos pisos | 0,6 | 1,1 | 10,50 m | 7.2.3 |
| R4 | Edificios con locales abajo | 0,6 | 1,2 | 12,50 m | 7.2.4 |
| C1 | Comercio con viviendas arriba | 0,6 | 1,5 | 10,50 m | 7.3.1 |
| C2 | Comercio de barrio con viviendas | 0,6 | 1,8 | 10,50 m | 7.3.2 |
| C3 | Edificios altos con comercio | 0,6 | 2,65 | — | 7.3.3 |
| C5 | Edificios medianos con comercio | 0,6 | 2,0 | — | 7.3.5 |
| T1 | Torres de viviendas | 0,6 | 2,5 | — | 7.4.1 |
| T4 | Torres de oficinas | 0,6 | 3,0 | — | 7.4.4 |
Transcripto del código oficial. Algunas zonas tienen excepciones por calle o tipología (C1, C3, T2): el simulador las señala. La zonificación de una parcela concreta la confirma el municipio.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos m² puedo construir en un lote de 500 m² en zona R3?
Hasta 550 m² (500 × FOT 1,1), con una planta baja que puede ocupar hasta 300 m² (FOS 0,6) y un máximo de 3 pisos. Fuente: COU Vicente López, art. 7.2.3.
¿Cuánto se pide por m² de terreno en Vicente López?
Mediana de 882 USD/m² sobre 46 lotes publicados con superficie declarada (Zonaprop, agosto 2026). Por barrio: Munro ~702 USD/m², Olivos ~896 USD/m². Precios de publicación, no de cierre.
¿Qué es la incidencia del terreno?
Precio del lote dividido por los m² que la normativa permite construir. Ejemplo real: un lote de USD 155.000 con 293 m² construibles tiene incidencia de 529 USD/m² construible.
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