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Qué se puede construir en San Fernando, zona por zona
El COU de San Fernando define 28 zonas. El FOT va de 0.5 en IEU4 a 3 en C1: un mismo lote de 500 m² permite entre 250 y 1.500 m² según dónde esté.
Código de Edificación y Zonificación (Ord. 346/78 y modificatorias) — Sección III, art. 3.5 · relevado el 05/09/2026 del texto oficial · si un valor no figura textualmente en la norma, va vacío
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Hacé clic en cualquier punto de San Fernando y aparece la zona con sus indicadores y cuántos metros salen de un lote. El color dice cuánto se puede construir: cuanto más oscuro, más FOT.
Cargando la zonificación de San Fernando…
Las 28 zonas, en tabla
| Zona | Nombre | FOT | FOS | Alt. plana | Alt. inclinada | Pisos | 500 m² → | Art. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BPN | Zona Barrio Parque Nautico Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 0,7 | 0,35 | 9,5 | — | — | 350 m² | URBASIG |
| C1 | Zona Comercial (Centro Politico - Administrativo O Comercial) Comercio Minorista Y Servicios Personales · completado con URBASIG · ver notas | 3,0 | 0,6 | 15,6 | — | — | 1.500 m² | Art. 3.5.1 (pág. 30) |
| C2 | Zona Comercial Local Comercio Minorista · completado con URBASIG · ver notas | 3,0 | 0,6 | 14,4 | — | — | 1.500 m² | Art. 3.5.2 (pág. 33) |
| C2A | Zona Comercial Local Comercio Minorista · completado con URBASIG · ver notas | 3,0 | 0,6 | 14,4 | — | — | 1.500 m² | Art. 3.5.2 (pág. 33) |
| C2B | Zona Comercial Local Comercio Minorista · completado con URBASIG · ver notas | 3,0 | 0,6 | 14,4 | — | — | 1.500 m² | Art. 3.5.2 (pág. 33) |
| C3 | Zona Comercial Local Comercio Minorista · ver notas | 1,2 | 0,6 | — | — | — | 600 m² | Art. 3.5.3 (pág. 34) |
| C3A | Zona Comercial Mixta Comercio Minorista · ver notas | 1,2 | 0,6 | — | — | — | 600 m² | Art. 3.5.3 (pág. 34) |
| C4Ue | Zona Comercial Especial Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,6 | — | — | — | 600 m² | URBASIG |
| DDP | Distrito De Desarrollo Programado Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,5 | 0,4 | 11,2 | — | — | 750 m² | URBASIG |
| DI | Distrito Industrial Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,6 | 12,0 | — | — | 600 m² | URBASIG |
| DRC | Distrito Residencial Comercial Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,6 | 21,0 | — | — | 600 m² | URBASIG |
| DUE 1a | Distrito De Urbanizacion Especial - Viviendas De Interes Social 1a Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,6 | — | — | — | 600 m² | URBASIG |
| DUE 1b | Distrito De Urbanizacion Especial - Viviendas De Interes Social 1b Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,6 | — | — | — | 600 m² | URBASIG |
| I1 | Zona Industrial Industrial Mediana · completado con URBASIG · ver notas | 1,0 | 0,5 | — | — | — | 500 m² | Art. 3.5.9 (pág. 41) |
| I2 | Zona Industrial Pequeña Industrial. · completado con URBASIG · ver notas | 1,0 | 0,6 | — | — | — | 500 m² | Art. 3.5.10 (pág. 42) |
| I2A | Zona Industrial Pequeña Industrial. · completado con URBASIG · ver notas | 1,0 | 0,6 | — | — | — | 500 m² | Art. 3.5.10 (pág. 42) |
| IEU4 | Zona Industrial Especial Industria Mediana Que No Produzca Efluentes Contaminantes, · ver notas | 0,5 | 0,25 | — | — | — | 250 m² | Art. 3.5.11 (pág. 43) |
| R1 | Zona Residencial Alta Densidad Vivienda Multifamiliar · completado con URBASIG · ver notas | 2,4 | 0,6 | — | — | — | 1.200 m² | Art. 3.5.4 (pág. 35) |
| R1U0 | Zona Residencial Alta Densidad Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 2,4 | 0,6 | — | — | — | 1.200 m² | URBASIG |
| R2 | Zona Residencial Media Densidad Vivienda Unifamiliar, Vivienda Multifamiliar. · completado con URBASIG · ver notas | 1,8 | 0,6 | 11,2 | — | — | 900 m² | Art. 3.5.5 (pág. 37) |
| R2 AU1 | Zona Residencial Media Densidad Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,8 | 0,6 | 11,2 | — | — | 900 m² | URBASIG |
| R3 | Zona Residencial Baja Densidad Vivienda Unifamiliar. · ver notas | 1,2 | 0,6 | — | — | — | 600 m² | Art. 3.5.6 (pág. 38) |
| R3A | Zona Residencial Baja Densidad Vivienda Unifamiliar. · ver notas | 1,2 | 0,6 | — | — | — | 600 m² | Art. 3.5.6 (pág. 38) |
| R3B | Zona Residencial Baja Densidad Vivienda Unifamiliar. · ver notas | 1,2 | 0,6 | — | — | — | 600 m² | Art. 3.5.6 (pág. 38) |
| R4 | Zona Residencial Barrio - Parque Vivienda Unifamiliar · ver notas | 0,6 | 0,5 | 6,0 | — | — | 300 m² | Art. 3.5.7 (pág. 39) |
| RR | Zona Recreativa - Residencial Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 0,6 | 0,4 | — | — | — | 300 m² | URBASIG |
| RRE | Zona Recreativa - Residencial Especial Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 0,6 | 0,6 | — | — | — | 300 m² | URBASIG |
| UE | Zona Residencial De Urbanizacion Especial Zona según la capa provincial URBASIG · según URBASIG · ver notas | 1,2 | 0,6 | — | — | — | 600 m² | URBASIG |
Costo de obra de referencia para dimensionar: 800–1100 USD/m² construido (m² construido, obra tradicional multifamiliar, AMBA; relevamientos públicos de mercado e índice CAC, jun–jul 2026).
Preguntas frecuentes
¿Qué zona permite construir más en San Fernando?
C1 (Zona Comercial (Centro Politico - Administrativo O Comercial)) con FOT 3: un lote de 500 m² da 1.500 m² construibles. La de menor aprovechamiento es IEU4 con FOT 0.5.
¿Qué es el FOT y qué es el FOS?
FOT (Factor de Ocupación Total) es la relación entre la superficie máxima construible y la superficie del lote. FOS (Factor de Ocupación del Suelo) es la relación entre la huella máxima en planta baja y la superficie del lote. Los dos los fija el COU por zona.
¿Cómo sé la zona de mi parcela?
Por el plano de zonificación del partido, que asigna zona por acera y profundidad de manzana. El simulador de factibilidad ubica la dirección sobre la geometría oficial de URBASIG y la confirma el municipio.