Zona R2 en San Fernando: Zona Residencial Media Densidad
Vivienda Unifamiliar, Vivienda Multifamiliar.. En zona R2 el FOT es 1,8, el FOS 0,6 y la altura máxima 11,2 m. Un lote de 500 m² permite hasta 900 m² construibles.
Código de Edificación y Zonificación (Ord. 346/78 y modificatorias) — Sección III, art. 3.5 · Art. 3.5.5 (pág. 37) · relevado el 05/09/2026 del texto oficial · Indicadores del código municipal completados con la capa URBASIG donde el texto no los fija (ver notas).
La zona, dibujada sobre un lote de 500 m²
Lo que permite la norma, en planta y en altura. Es un esquema de capacidad, no un anteproyecto: no dice dónde va el edificio, dice cuánto entra.
- Lote
- 500 m²
- Ocupación máxima
- 300 m²FOS 0.6
- Construible
- 900 m²FOT 1.8
- Altura
- 11,2 m3 plantas
Excepciones y notas del COU
- FOS según capa URBASIG (0.6); el texto del código no lo fija de forma inequívoca.
- Uso dominante: Vivienda unifamiliar, vivienda multifamiliar..
Ejemplos: qué da un lote en zona R2
| Lote (m²) | Construible (FOT) | Huella (FOS) | Vendible (×0.8) | Unidades ~65 m² | Costo de obra USD |
|---|---|---|---|---|---|
| 300 | 540 | 180 | 432 | 6 | 432.000 – 594.000 |
| 500 | 900 | 300 | 720 | 11 | 720.000 – 990.000 |
| 1.000 | 1.800 | 600 | 1.440 | 22 | 1.440.000 – 1.980.000 |
Costo de obra de referencia 800–1100 USD/m² (m² construido, obra tradicional multifamiliar, AMBA; relevamientos públicos de mercado e índice CAC, jun–jul 2026). Orientativo. No incluye terreno, honorarios, impuestos ni retiros y ochavas de la parcela.
Terrenos en venta en zona R2 (18)
Avisos que declaran la zona o cuya dirección cae en R2 según la zonificación oficial de URBASIG.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos m² se pueden construir en zona R2 de San Fernando?
El FOT es 1,8: la superficie máxima construible es 1,8 veces la superficie del lote. En un lote de 500 m² son 900 m²; en uno de 1.000 m², 1.800 m². No incluye premios, retiros ni ochavas.
¿Qué altura máxima permite la zona R2?
11,2 m, según Art. 3.5.5 (pág. 37) de San Fernando.
¿Cómo sé si mi parcela está en zona R2?
Elegir la zona no la determina: la zonificación de una parcela se define por acera y profundidad de manzana en el plano de zonificación y la confirma el municipio. El simulador de factibilidad ubica la dirección sobre la geometría oficial de URBASIG y devuelve la zona.