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Zona R2 AU1 en San Fernando: Zona Residencial Media Densidad
Zona según la capa provincial URBASIG. En zona R2 AU1 el FOT es 1,8, el FOS 0,6 y la altura máxima 11,2 m. Un lote de 500 m² permite hasta 900 m² construibles.
Código de Edificación y Zonificación (Ord. 346/78 y modificatorias) — Sección III, art. 3.5 · relevado el 05/09/2026 del texto oficial · Indicadores según la capa provincial URBASIG (sin hoja municipal parseable); verificar en el código del partido.
La zona, dibujada sobre un lote de 500 m²
Lo que permite la norma, en planta y en altura. Es un esquema de capacidad, no un anteproyecto: no dice dónde va el edificio, dice cuánto entra.
- Lote
- 500 m²
- Ocupación máxima
- 300 m²FOS 0.6
- Construible
- 900 m²FOT 1.8
- Altura
- 11,2 m3 plantas
Excepciones y notas del COU
- Zona sin sección parseable en el código: FOS/FOT según la capa provincial URBASIG. Verificar con Planeamiento Urbano (Madero 1218).
- Altura según URBASIG: 11,20 M.
Ejemplos: qué da un lote en zona R2 AU1
| Lote (m²) | Construible (FOT) | Huella (FOS) | Vendible (×0.8) | Unidades ~65 m² | Costo de obra USD |
|---|---|---|---|---|---|
| 300 | 540 | 180 | 432 | 6 | 432.000 – 594.000 |
| 500 | 900 | 300 | 720 | 11 | 720.000 – 990.000 |
| 1.000 | 1.800 | 600 | 1.440 | 22 | 1.440.000 – 1.980.000 |
Costo de obra de referencia 800–1100 USD/m² (m² construido, obra tradicional multifamiliar, AMBA; relevamientos públicos de mercado e índice CAC, jun–jul 2026). Orientativo. No incluye terreno, honorarios, impuestos ni retiros y ochavas de la parcela.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos m² se pueden construir en zona R2 AU1 de San Fernando?
El FOT es 1,8: la superficie máxima construible es 1,8 veces la superficie del lote. En un lote de 500 m² son 900 m²; en uno de 1.000 m², 1.800 m². No incluye premios, retiros ni ochavas.
¿Qué altura máxima permite la zona R2 AU1?
11,2 m, según la norma de San Fernando.
¿Cómo sé si mi parcela está en zona R2 AU1?
Elegir la zona no la determina: la zonificación de una parcela se define por acera y profundidad de manzana en el plano de zonificación y la confirma el municipio. El simulador de factibilidad ubica la dirección sobre la geometría oficial de URBASIG y devuelve la zona.