Zona R1 en San Fernando: Zona Residencial Alta Densidad
Vivienda Multifamiliar. En zona R1 el FOT es 2,4, el FOS 0,6 y la altura máxima —. Un lote de 500 m² permite hasta 1.200 m² construibles.
Código de Edificación y Zonificación (Ord. 346/78 y modificatorias) — Sección III, art. 3.5 · Art. 3.5.4 (pág. 35) · relevado el 05/09/2026 del texto oficial · Indicadores del código municipal completados con la capa URBASIG donde el texto no los fija (ver notas).
La zona, dibujada sobre un lote de 500 m²
Lo que permite la norma, en planta y en altura. Es un esquema de capacidad, no un anteproyecto: no dice dónde va el edificio, dice cuánto entra.
- Lote
- 500 m²
- Ocupación máxima
- 300 m²FOS 0.6
- Construible
- 1.200 m²FOT 2.4
- Altura
- —sin dato
Excepciones y notas del COU
- FOS según capa URBASIG (0.6); el texto del código no lo fija de forma inequívoca.
- FOT según capa URBASIG (2.4); el texto del código no lo fija de forma inequívoca.
- Uso dominante: Vivienda multifamiliar.
Ejemplos: qué da un lote en zona R1
| Lote (m²) | Construible (FOT) | Huella (FOS) | Vendible (×0.8) | Unidades ~65 m² | Costo de obra USD |
|---|---|---|---|---|---|
| 300 | 720 | 180 | 576 | 8 | 576.000 – 792.000 |
| 500 | 1.200 | 300 | 960 | 14 | 960.000 – 1.320.000 |
| 1.000 | 2.400 | 600 | 1.920 | 29 | 1.920.000 – 2.640.000 |
Costo de obra de referencia 800–1100 USD/m² (m² construido, obra tradicional multifamiliar, AMBA; relevamientos públicos de mercado e índice CAC, jun–jul 2026). Orientativo. No incluye terreno, honorarios, impuestos ni retiros y ochavas de la parcela.
Terrenos en venta en zona R1 (5)
Avisos que declaran la zona o cuya dirección cae en R1 según la zonificación oficial de URBASIG.
| Terreno | Barrio | Precio USD | m² | Construible |
|---|---|---|---|---|
| Lote con construcción a reciclar en Venta | Islas del Delta | 25.000 | 856 | 2.054 |
| Terreno en Ventas en San Fernando | San Fernando | 20.000 | — | — |
| LOTE EN BARRIO NAUTICO ALBARDON LOTE 120 | San Fernando | 27.000 | 1.300 | 3.120 |
| LOTE EN BARRIO NAUTICO ALBARDON LOTES 119 - 120 | San Fernando | 24.000 | 1.300 | 3.120 |
| Terreno en venta - 1.084mts2 - San Fernando | San Fernando | 720.000 | 1.084 | 2.602 |
Preguntas frecuentes
¿Cuántos m² se pueden construir en zona R1 de San Fernando?
El FOT es 2,4: la superficie máxima construible es 2,4 veces la superficie del lote. En un lote de 500 m² son 1.200 m²; en uno de 1.000 m², 2.400 m². No incluye premios, retiros ni ochavas.
¿Qué altura máxima permite la zona R1?
La norma no fija una altura única para R1. Verificar Art. 3.5.4 (pág. 35).
¿Cómo sé si mi parcela está en zona R1?
Elegir la zona no la determina: la zonificación de una parcela se define por acera y profundidad de manzana en el plano de zonificación y la confirma el municipio. El simulador de factibilidad ubica la dirección sobre la geometría oficial de URBASIG y devuelve la zona.